我認(rèn)為過去六個(gè)月購買的婚房增加了一百多萬。郝帥（化名）覺得有點(diǎn)害怕但很開心。 “我買房子時(shí)已經(jīng)感到恐慌。房子里有這么多人，沒有好房子。如果賣家的牛不能，我會(huì)很快買到的?！? 從這種現(xiàn)象來看，房地產(chǎn)狂潮背后的邏輯是什么？ 房?jī)r(jià)瘋狂上漲 2013年，郝帥畢業(yè)于著名碩士學(xué)位，曾在北京一家知名互聯(lián)網(wǎng)公司擔(dān)任程序員。他與女友的關(guān)系穩(wěn)定。他看到了婚姻和婚姻的階段。買房當(dāng)然是首要任務(wù)。 郝帥到《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者講述了買房的情況：“去年年初之后，我開始看房子了，然后我就注意了幾個(gè)來源的鏈條然后我會(huì)在農(nóng)歷新年期間發(fā)來一條信息說“你感興趣的財(cái)產(chǎn)。它已經(jīng)增加了10萬”，然后我會(huì)在新的一年回來時(shí)開始看它。我會(huì)看到差不多?！?今年3月初，郝帥通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在北京西四環(huán)購買了一套84套二手房。房?jī)r(jià)為4萬元/平，全套為340萬元。根據(jù)近40％的二手房首付比例，郝帥通過一家大型銀行申請(qǐng)了200萬按揭貸款，利率為基準(zhǔn)利率的8.5％。目前正按月按期償還抵押貸款的劉朗已經(jīng)對(duì)房子進(jìn)行了翻新，并準(zhǔn)備明年舉行婚禮。如今，根據(jù)連鎖房?jī)r(jià)的估算，郝帥購買的房屋價(jià)格已上漲至55,000元/平。 郝帥的故事反映了成千上萬的年輕人正在努力站在一線城市最原始的愿望上?！I房子?，F(xiàn)實(shí)情況是，在畢業(yè)后的幾年內(nèi)，有能力支付北山光等一線城市首付款的掙扎的年輕人已經(jīng)很幸運(yùn)了。為了趕上這一輪房?jī)r(jià)瘋漲，很難在北京郊區(qū)找到不到300萬的房源。買房越來越難了。 如今，一線和二線城市的房?jī)r(jià)正在快速增長(zhǎng)，并擴(kuò)展到三線城市。最新數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3％，為六年來最大漲幅。許多城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高達(dá)30％，全國(guó)商品房銷售增長(zhǎng)率同比上升。這輪房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)顯著特點(diǎn)是廣州和深圳的南北房地產(chǎn)市場(chǎng)是第一個(gè)上漲的。在新房地產(chǎn)的刺激下，二線城市的熱點(diǎn)市場(chǎng)繼續(xù)走強(qiáng)。 大小城市兩級(jí)分化，使政策制定困難 根據(jù)央行公布的最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，截至8月底，廣義貨幣（M2）余額為151.10萬億元，同比增長(zhǎng)11.4％;狹義貨幣（M1）余額為45.45萬億元，同比增長(zhǎng)25.3％。住房貸款一直是兩個(gè)月內(nèi)新貸款的“主角”。今年7月，人民幣貸款增加4636億元，家庭貸款增加4575億元。本月新增貸款中按揭貸款比例高達(dá)98.68％。 8月份，人民幣貸款增加948.7億元，家庭貸款增加6755億元。雖然比例低于上個(gè)月，但這一比例仍然高達(dá)71.2％。 由于經(jīng)濟(jì)低迷，銀行信貸資產(chǎn)收緊。在金融市場(chǎng)，全球資產(chǎn)收益率下降，股市一直低迷。當(dāng)市場(chǎng)充裕的流動(dòng)性遇到“資產(chǎn)短缺”時(shí)，大量資產(chǎn)迫切需要搜索。方向。 當(dāng)然，銀行抵押貸款大規(guī)模增長(zhǎng)的另一個(gè)因素取決于居民的需求。近年來，購房需求強(qiáng)勁，購房需求與銀行發(fā)展抵押貸款的動(dòng)機(jī)相結(jié)合?；鸸?yīng)商和需求者已經(jīng)一拍即合，并且有一種“愿意為意志而奮斗”。 最近，央行貸款住房貸款占當(dāng)月新增貸款的比例相對(duì)較高。一位市場(chǎng)消息人士認(rèn)為，這些貸款主要集中在一線和二線城市。原因是一線和二線城市的住房抵押貸款規(guī)模很大，統(tǒng)一單位的價(jià)格是第三四線。該市的3-4倍，對(duì)抵押貸款增長(zhǎng)的支持更為明顯。 與一線和二線城市相比，大多數(shù)小城市的房?jī)r(jià)上漲幅度較小。在標(biāo)準(zhǔn)普爾金融高級(jí)主管廖強(qiáng)看來，小城市的交易量逐漸增加，價(jià)格沒有顯著上漲。 這導(dǎo)致了交易量的差異化。他認(rèn)為這輪房?jī)r(jià)上漲不會(huì)傳遞給全國(guó)。房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的特點(diǎn)是大城市和小城市的差異化。這種情況使問題更加復(fù)雜。政策預(yù)測(cè)方法不適用于整個(gè)國(guó)家，必須適應(yīng)當(dāng)?shù)貤l件。增加了政策制定的難度。 銀行加住房抵押貸款 據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，今年上半年，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款增加2.89萬億元，超過全年個(gè)人住房貸款規(guī)模。截至2016年6月底，16家上市銀行的個(gè)人抵押貸款已達(dá)13.67萬億元，新抵押貸款規(guī)模已達(dá)2萬億。 對(duì)于銀行提高抵押貸款的邏輯，一位城市商業(yè)銀行高管對(duì)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，沒有多少高質(zhì)量資產(chǎn)可以置于風(fēng)險(xiǎn)控制范圍內(nèi)。銀行對(duì)抵押貸款數(shù)量的要求加上整體居民酒吧的利率不高，抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)是可控的。 從收入來看，上述城市商業(yè)銀行高管表示，抵押貸款利率定價(jià)為基準(zhǔn)利率。銀行間業(yè)務(wù)和金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)根據(jù)市場(chǎng)利率定價(jià)。目前市場(chǎng)利率整體走低，銀行抵押貸款收益率高于金融市場(chǎng)。在資產(chǎn)業(yè)務(wù)收入的情況下，銀行開展資產(chǎn)配置和發(fā)展抵押貸款業(yè)務(wù)是一個(gè)相對(duì)理性的選擇。當(dāng)然，銀行抵押貸款規(guī)模的增加首先必須有合理的市場(chǎng)需求，實(shí)際存在抵押貸款的實(shí)際需求，這取決于很多因素：價(jià)格上漲是否快一線和二線城市是否限制購房和貸款政策繼續(xù)收緊，土地和住房供應(yīng)水平。 “從資產(chǎn)配置的角度來看，銀行也將把抵押貸款業(yè)務(wù)視為未來發(fā)展的重點(diǎn)?！逼杖A永道中國(guó)金融業(yè)合伙人王偉在最近的一次媒體會(huì)議上表示，從風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的角度來看，抵押貸款由于房地產(chǎn)被用作抵押品，風(fēng)險(xiǎn)較低。再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，它更易于處理和實(shí)現(xiàn)。 該銀行的超重抵押貸款業(yè)務(wù)已在上市銀行中期業(yè)績(jī)公告的高級(jí)管理層確認(rèn)。前五位高管表示愿意在下半年發(fā)展住房貸款業(yè)務(wù)。在上述城市商業(yè)高管看來，未來中國(guó)的流動(dòng)性將相對(duì)充裕，貨幣政策將穩(wěn)定環(huán)境，未來市場(chǎng)利率將保持在較低水平，抵押貸款收入為比較滿意?？偟膩碚f，抵押貸款業(yè)務(wù)是風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)親屬。平衡的資產(chǎn)配置領(lǐng)域。 作為負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)管理的城市銀行高管，他認(rèn)為抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)是可控的。中國(guó)的法律制度已經(jīng)安排了貸款追索權(quán)。一旦壞賬銀行可以收回，抵押財(cái)產(chǎn)就可以收回。 它保證了銀行抵押貸款的相對(duì)安全性;在內(nèi)部控制方面，銀行在資產(chǎn)管理和資產(chǎn)保全制度方面有明確的手段。 從需求方面看，中國(guó)人非常重視購房需求，表現(xiàn)意愿和表現(xiàn)能力較高，風(fēng)險(xiǎn)總體可控。 根據(jù)市場(chǎng)觀點(diǎn)，隨著房?jī)r(jià)逐步上漲，銀行抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)呈上升趨勢(shì)，但并非持續(xù)。 從銀行加房屋抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)來看，上述城市商業(yè)銀行高管表示，由于銀行對(duì)房屋貸款的監(jiān)管要求，加上行政限制購買和首付比例，它提供了抵押貸款的安全墊，以及住房抵押貸款的潛力。與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的國(guó)際次貸危機(jī)是不同的。即使房?jī)r(jià)在未來波動(dòng)和下跌，1997年香港也不會(huì)有負(fù)面的房地產(chǎn)資產(chǎn)。但是，應(yīng)該指出，廖強(qiáng)認(rèn)為，如果所有銀行繼續(xù)增加抵押貸款業(yè)務(wù)的趨勢(shì)，它將導(dǎo)致未來房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫惡化。未來，銀行可能會(huì)在泡沫中遭受更多損失。 （文章來源：First Finance）