中國社會科學(xué)院的一份研究報告認為，由于“虹吸效應(yīng)”，一些縣（市）很難實現(xiàn)“去庫存”目標(biāo)。報告建議應(yīng)努力釋放庫存需求，培育新需求，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)節(jié)奏。 “所謂的虹吸效應(yīng)是指這些縣（市）靠近地級城市，但不是同一個城市，并受到后者的虹吸效應(yīng)的影響。這些縣（市）的潛在住房需求相當(dāng)多的人選擇到地級市購買住房?！?月22日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)研究所發(fā)布了中國縣經(jīng)濟發(fā)展研究所《報告（2016）》，說“全國大多數(shù)縣（市）都屬于這種情況?！?許多縣經(jīng)濟體過度開發(fā)房地產(chǎn)，用于短期經(jīng)濟增長和金融增長。 大多數(shù)縣的住房存量處于較高水平 一個地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)在很大程度上取決于該地區(qū)的人口變化。根據(jù)上述報告，對于縣域經(jīng)濟而言，除非位于成熟的經(jīng)濟圈內(nèi)，否則其總體人口通常會減少。 “當(dāng)然，對于該縣的城鎮(zhèn)，由于城市化進程的推進，人口可能仍會增加，但增幅可能會有所改變?！鄙鲜鰣蟾嬲J為，從長遠來看可能存在一個拐點。在這個轉(zhuǎn)折點，城市人口不能繼續(xù)增加甚至趨于減少。 中國社會科學(xué)院此前的一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前縣域經(jīng)濟中房地產(chǎn)“去庫存”的速度遠低于政策目標(biāo)，而且該國許多縣（市）的商品房庫存量都很高水平。 上述報告列出了幾個縣（市）目前的房地產(chǎn)建設(shè)和銷售情況： 四川省南充市南部縣是一個人口130萬的大縣，人口20萬。截至2015年底，南部縣城共有9159套住宅，面積為960,600平方米。已完成815套預(yù)售許可證房屋，87,600平方米。此外，在建設(shè)階段尚未獲得預(yù)售許可證的約8500套住宅樓和已獲得土地使用權(quán)的住宅樓尚未啟動，面積超過110萬平方米，已有開發(fā)或計劃未開發(fā)。 18000套，占地面積200多萬平方米，消化庫存時間約3 - 5年; 四川省資陽市安岳縣戶籍人口約160萬，全縣人口約35萬。截至2016年3月底，全縣商品房總面積約270萬平方米，其中住宅房屋200萬平方米，商品房70萬平方米。 安徽省安慶市滬松縣人口約84萬，縣人口約13.5萬。該縣商品房銷售面積從2014年底的57,500平方米增加到2015年的288,800平方米，另有43.62萬平方米的商品房正在建設(shè)中;湖北省監(jiān)利縣登記人口156萬，全縣人口30萬。 2014年，全縣商品房庫存609,700平方米，其中住宅庫存約47萬平方米。截至2015年底，商品房庫存增加至約86萬平方米，住宅庫存約64萬平方米。 浙江省嘉興市嘉善縣常住人口57萬，城市人口占56.3％。 2015年初，商品房庫存為350萬平方米。年內(nèi)銷售量為1,093,800平方米，年末下降至284萬平方米。庫存壓力仍然相對較大。 “上述縣（市）代表性強，全國許多縣（市）商品房庫存處于較高水平?！眻蟾娣Q，“去庫存”仍是每個縣經(jīng)濟所需要的一項重大任務(wù)。在未來努力工作。 “限制購買和信貸限制政策的影響，一些房地產(chǎn)公司的主戰(zhàn)場逐漸從限制購買和限制資本城市轉(zhuǎn)移到?jīng)]有購買或貸款限制的地區(qū)或城市，導(dǎo)致房地產(chǎn)增加在三線和四線城市發(fā)展?！鞍l(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟與房地產(chǎn)研究辦公室副主任尚教偉表示，這些地區(qū)或城市的經(jīng)濟條件和人口增長不如一線城市和第二級城市那么好。等級城市。一些房地產(chǎn)公司沒有對政策和市場變化進行深入研究，導(dǎo)致投資和布局不合理，導(dǎo)致三線和四線城市房地產(chǎn)股增加。 第四類縣的房地產(chǎn)是最難賣的 根據(jù)中國社會科學(xué)院的研究，從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，縣域經(jīng)濟中的房地產(chǎn)大致可分為四類： 第一類：郊區(qū)縣（城市）附近的特大城市。這些縣（市）受到特大城市輻射的影響，可以在一定程度上實現(xiàn)與特大城市的日常通勤。他們的房地產(chǎn)開發(fā)與核心特大城市有一定的同步，“去庫存”的目標(biāo)基本可以實現(xiàn)。例如，北京和上海周圍的許多縣（市）; 第二類：縣（市）與地級城市距離較近，人口眾多，擁有更多的中心城市功能。這些縣（市）有獨立的發(fā)展空間，可能對周邊地區(qū)產(chǎn)生一定的輻射影響。 “去庫存”的目標(biāo)相對容易實現(xiàn)，如安徽臨泉縣; 第三類：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)是相對溫和的縣（市）。這些縣（市）在房地產(chǎn)供需方面有很好的匹配，庫存量相對有限。 “去庫存”的任務(wù)相對較輕，“去庫存”的目標(biāo)自然相對容易實現(xiàn)。但是，這種情況在該國并不普遍。 第四類是受虹吸效應(yīng)影響較大的縣（市）。據(jù)報道，這樣的縣（市）房地產(chǎn)銷售很難，因為這樣的縣市離更高層次和更大規(guī)模的地級市不遠，商業(yè)設(shè)施和醫(yī)療服務(wù)沒有相鄰地級的優(yōu)勢城市。此時，農(nóng)民更愿意到地級市購物和醫(yī)療，這些縣（市）的高中教育基本上是全球統(tǒng)籌。初中教育的比例也在全球范圍內(nèi)協(xié)調(diào)。只有小學(xué)教育的質(zhì)量高于農(nóng)村。優(yōu)勢，農(nóng)民進入城市的熱情享受縣（市）的商業(yè)和公共服務(wù)不高，進一步削弱了農(nóng)民進城的決心。 更重要的是，農(nóng)民很容易進入城市，但要獲得足夠的就業(yè)機會并不容易。一般而言，第四類縣（市）提供的就業(yè)機會不足。如果他們?nèi)匀灰揽哭r(nóng)民工獲得就業(yè)機會，農(nóng)民就不需要留在城市生活中。 但對于上述判斷，房地產(chǎn)公司有自己的“小算盤”。中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所發(fā)布了2016年5月發(fā)布的《 2016年藍皮書》。 “隨著對三線和四線城市實施去庫存刺激政策，一些住房公司已開始擴大土地儲備以應(yīng)對未來的可能性。已經(jīng)發(fā)生的需求已經(jīng)上升。“ 縣域經(jīng)濟中的致命問題 “房地產(chǎn)市場發(fā)展的任何波動對經(jīng)濟增長和財政收入的影響都遠遠大于其他行業(yè)，特別是對高度依賴土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入和房地產(chǎn)營業(yè)稅的縣域經(jīng)濟。它更加明顯和強大，“報告說。 根據(jù)該報告，自去年以來，縣域經(jīng)濟采取了一系列“去庫存”措施，包括制定購房補貼，增加對購房的財政支持，增加農(nóng)民對購房的支持，鼓勵購買貨幣，以及開房地產(chǎn)股。轉(zhuǎn)變渠道，加大對房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度，確保及時完成在建項目。 然而，報告認為，總體而言，縣域經(jīng)濟仍有五個問題：房地產(chǎn)“去庫存化”：房地產(chǎn)和城市人口缺乏協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃，盲目發(fā)展;短期經(jīng)濟增長和財政資源過度發(fā)展工業(yè)發(fā)展不足，無法為城市農(nóng)民提供充足的就業(yè)機會;城市服務(wù)水平滯后，抑制了農(nóng)民進城的積極性;土地足以遏制房地產(chǎn)升值空間，無法創(chuàng)造投資需求。 該研究發(fā)現(xiàn)，縣域經(jīng)濟的一個致命問題是它被大量的農(nóng)村土地所包圍。沒有稀缺的土地供應(yīng)。此外，農(nóng)民進入城市的熱情不足。該縣的規(guī)模普遍較小，通勤成本幾乎相同。無論是中心區(qū)還是周邊區(qū)，房地產(chǎn)缺乏足夠的升值空間，只能發(fā)揮其消費屬性，但不能發(fā)揮其資產(chǎn)屬性，不能創(chuàng)造大量的大中城市等投資需求者。根據(jù)上述報告，自2016年以來，全國一線甚至二線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)點燃了漲價浪潮，但許多縣的房地產(chǎn)市場仍處于困境中，一系列“去庫存”政策。在這種情況下，仍無法刺激足夠的需求購買住房，這主要受到投資需求不足的影響。 針對縣域經(jīng)濟“房屋拆遷”存在的主要問題，上述報告認為應(yīng)努力釋放庫存需求，培育新需求，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)節(jié)奏。 尚家偉認為，國家層面的政策應(yīng)主要針對房地產(chǎn)股票較高的地區(qū)或城市（主要是三線和四線城市），以便每個地區(qū)或城市都應(yīng)努力實現(xiàn)“一線一線”一個政策，一個城市 - 一個政策“。有些城市甚至可以專門針對“一盤一策”。對于房地產(chǎn)庫存較大的地區(qū)或城市，應(yīng)取消對第二套房貸的利率和首付的限制，并解除現(xiàn)有城市居民購買三套以上房屋的限制。 “縣域經(jīng)濟中房地產(chǎn)與大中城市房地產(chǎn)的最大區(qū)別在于其消費屬性明顯，缺乏投資屬性不僅抑制了對房地產(chǎn)的純粹投資需求，而且抑制了消費需求。在一定程度上?！皥蟾娼ㄗh縣域經(jīng)濟通過供需平衡和預(yù)期管理促進房地產(chǎn)價格和經(jīng)濟發(fā)展的同步改善，特別是避免房地產(chǎn)的實際貶值。通過改善房地產(chǎn)租賃市場，房地產(chǎn)將發(fā)揮其投資功能，同時發(fā)揮其消費功能。 “然而，在引導(dǎo)房地產(chǎn)價格溫和上漲的同時，我們必須特別注意避免房地產(chǎn)價格過度上漲。否則，它不僅會在一段時間內(nèi)帶來與大城市相同的高房價，而且從長遠來看也會如此。報告警告稱，大城市更有可能對房地產(chǎn)價格進行下調(diào)，這也將損害房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 （來源：First Finance）